Оценка недвижимости – это определение стоимости промышленных, социальных и культурных объектов, жилых домов и квартир, офисных и производственных помещений, земельных участков.

Оценку недвижимости необходимо использовать при:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
  
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
  
• страховании объектов недвижимости;
  
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
  
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
  
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  
• ликвидации объектов недвижимости;
  
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
  
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость». Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
  
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В Федеральном стандарте даются следующие определения подходов к оценке недвижимости:

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
  
• Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
  
• Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Информация,необходимая для оценки зданий и сооружений

Правоустанавливающие документы
- Свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае если здание/сооружение принадлежит на правах аренды.
- Технический паспорт БТИ, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии объекта оценки.
- Документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.).
- План земельного участка (ситуационный, кадастровый).
- Документы, содержащие данные о величине операционных расходов, связанных с обслуживанием объекта оценки (расходы на электроэнергию, воду и канализацию, теплоснабжение, содержание обслуживающего персонала, охрана и т.д.).

Финансовая информация
- Справка о балансовой остаточной стоимости объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату.
- Справка о величине амортизационных отчислениях.
- Справка о налогах и других обязательных платежах (налог на имущество, налог на землю).
- Справка о величине страховых отчислениях по объекту оценки.
- Сведения о резерве на текущий ремонт объекта оценки.

Рекомендуем также прочитать:

• Оценка бизнеса;
• Оценка дтп.